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Il existe, en fonction de vos objectifs (constitution d’un patrimoine immobilier, complément de retraite, recherche de revenus immédiats, diminution de votre facture fiscale…), des solutions patrimoniales immobilières diverses.
Banque Chalus Clientèle privée peut, à ce titre, vous accompagner dans la mise en œuvre de la stratégie qui correspondra à votre attente et à votre situation juridique, fiscale et financière.
Ces solutions sont nombreuses et diverses. A titre d’exemple :
SCPI, OPCI
Ces formules vous permettent d’investir dans l’immobilier, sans contrainte de gestion, tout en bénéficiant d’une diversification géographique et d’une mutualisation des risques locatifs. Vous êtes dégagé de tout souci de gestion, vous accédez au marché de l'immobilier de bureaux, de commerces ou d'entrepôts, vous percevez des revenus trimestriels ou semestriels.
Le dispositif « De Robien »
Il permet la constitution d’un patrimoine immobilier, de revenus à terme ou immédiats, tout en profitant d’avantages fiscaux importants. Les conditions à respecter sont les suivantes : le logement neuf doit être loué à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans et le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé par les Pouvoirs Publics selon le secteur géographique.
Ainsi, il est possible de défiscaliser vos revenus en amortissant 50 % du montant de l’acquisition sur 9 ans (6 % chaque année pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans).
Vous bénéficierez, de plus, de la déduction de toutes les charges : taxe foncière, frais de gérance, intérêts d’emprunts…
Fin de ce dispositif : le 31 décembre 2009.
Le dispositif « Borloo »
Il vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier, des revenus à terme ou immédiats, tout en profitant d’avantages fiscaux importants.
Comment en profiter ?
- En achetant un bien immobilier neuf et en le louant nu 9 ans minimum à titre de résidence principale,
- en respectant les plafonds de location du secteur intermédiaire (en fonction des secteurs géographiques) et les plafonds de ressources du locataire.
Ainsi, vous bénéficierez :
- de la déduction de toutes les charges : taxe foncière, frais de gérances, intérêts d’emprunts, etc,
- d’une déduction forfaitaire sur les loyers bruts de 30%,
- de l’amortissement de 65% sur 15 ans du montant de l’acquisition (6% chaque année pendant 7 ans, puis 4% pendant 2 ans, puis 2,5% par an pendant 6 ans) qui défiscalise vos revenus et vos loyers.
Fin de ce dispositif : le 31 décembre 2009.
La loi SCELLIER
Ce dispositif concerne les investissements immobiliers locatifs à titre de résidence principale du locataire.
Comment en profiter ?
- En achetant un bien immobilier neuf et en le louant non meublé pour une durée de 9 ans à titre de résidence principale,
- en respectant un plafond de loyer en fonction de la zone d’investissement.
Ainsi, vous bénéficierez :
- d’une réduction d’impôt de 25 % de l’investissement pendant 9 ans à raison d’1/9e par an au titre des
années 2009 et 2010 et 20 % en 2011 et 2012. L’investissement étant plafonné à 300 000 €, la réduction d’impôt maximale est de 75 000 € sur 9 ans
soit 8 333 € par an,
- au-delà de cette période de 9 ans, le contribuable peut bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt à hauteur de 2 % du prix du logement pendant 6 ans supplémentaires.
Ce dispositif permet de créer un déficit foncier cumulable avec la réduction d’impôt.
Vous avez également la possibilité de cumuler avec l’option Borloo (30 % d’abattement sur les revenus locatifs).
Les réductions d’impôt non déduites sont reportables pendant 6 ans.
Ce dispositif prendra fin le 31 décembre 2012.
Le Loueur en Meublé Professionnel ( LMP)
Ce dispositif permet de bénéficier de revenus immédiats ou à terme (retraite) dans un cadre fiscal avantageux.
Le principe : investissement dans un bien meublé (neuf ou ancien) destiné à la location (par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants)
La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes qui cumulent ces trois conditions :
- Inscription au RCS en qualité de loueur professionnel (ou attestation de refus d’inscription),
- enregistrer des recettes locatives supérieures à 23 000 € TTC par an,
- ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Ce statut fiscal dépend du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (B.I.C).
Vous bénéficierez ainsi :
- de la tranquillité d’un bail commercial vous assurant une durée de location d’au moins 9 ans,
- de revenus garantis et défiscalisés à long terme grâce au mécanisme des amortissements (issus des B.I.C),
- de la récupération de la TVA sur le montant de l’acquisition (soit 19,6% du prix d’achat d’un bien),sous certaines conditions,
- d’économies d’impôts sur le revenu grâce à la déduction de toutes les charges prévues dans ce cadre,
- d’une couverture sociale,
- d’une cotisation permettant à terme de compléter une retraite,
- et sous certaines conditions, d’une exonération à l’I.S.F (Impôt de Solidarité sur la Fortune) sur les biens immobiliers.
La Loi Demessine
Ce dispositif est destiné à encourager les investissements en Résidence de Tourisme dans des zones du territoire définies par la loi. Il permet de réduire fortement et rapidement ses impôts tout en profitant de semaines d’occupation du bien immobilier.
Le bien doit être loué nu et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pendant une durée minimale de neuf ans.
Vous bénéficierez ainsi :
- de la perception d’un loyer garanti pendant 9 ans minimum,
- de la récupération de la TVA (19,6%) sur votre acquisition,
- d’une très forte économie d’impôts sur le revenu (jusqu’à 25.000 € de réduction d’impôts répartie sur 6 ans pour un couple marié soit
4 167 € /an),
- de la possibilité de profiter, chaque année, de semaines d’occupation de votre logement.
La loi Malraux
Ce dispositif concerne les investissements réalisés dans l’habitat ancien, dans le Secteur Sauvegardé ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P).
Il permet de réduire, substantiellement et rapidement, l’impôt des contribuables les plus fiscalisés qui se portent acquéreur d’un logement situé dans un des secteurs précités, en étant à l’initiative des travaux de rénovation complète de l’immeuble et en louant son bien immobilier pendant une durée minimum de 9 ans à usage de résidence principale.
Vous bénéficierez ainsi :
- d’une réduction d’impôt de 40 % (secteur sauvegardé) ou 30 % (ZPPAUP) du montant investi dans les travaux de restauration, dans la limite de 100 000 € de travaux par an.
PS : les charges ouvrant droit à la réduction d’impôt sont limitativement énumérées. Les charges autres engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt mais demeurent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.
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Mémo
Dans la majorité des cas, les acquisitions immobilières se font en pleine propriété, soit selon un mode d’acquisition directe, soit par l’intermédiaire d’une structure sociétale (SCI).
Néanmoins, une acquisition en démembrement de propriété (nu-propriétaire / usufruitier) peut s’avérer, dans certains cas, une solution judicieuse et pertinente.
A titre d’exemple :
Propriété démembrée et bailleur social : ce schéma d’acquisition permet bien souvent d’acquérir un bien à 50 ou 60 % de sa valeur en pleine propriété et de se bâtir un patrimoine immobilier dans de bonnes conditions fiscales (moins d’impôts, moins d’ISF).
Pensez-y
Nos experts de la Banque Chalus Clientèle privée sont à votre écoute pour étudier, avec vous, la ou les meilleures réponses en fonction d’une analyse patrimoniale et de vos objectifs de vie.
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