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PATRIMOINE
Gérer des biens en indivision

Au décès des parents, les enfants se retrouvent fréquemment propriétaires en indivision des biens de famille. Chaque enfant possède alors un droit de propriété sur l’ensemble des biens. Il n’est toutefois pas toujours facile de gérer le patrimoine familial à plusieurs.

Si les héritiers ne demandent pas le partage des biens, ils se retrouvent en indivision. La loi fixe les règles de fonctionnement de cette indivision légale. Mais, les héritiers peuvent aussi décider d’organiser eux-mêmes leur indivision en rédigeant une convention. On parle alors d’indivision conventionnelle.

L'indivision légale

La gestion de l’indivision a été assouplie par la loi du 23 juin 2006. Jusqu’à cette date, toute décision devait être prise à l’unanimité des indivisaires, unanimité souvent difficile à obtenir en raison de l’inertie, de l’opposition ou du désintérêt d’un indivisaire. Le moindre désaccord conduisait à un blocage. Depuis le 1er janvier 2007, certaines décisions peuvent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis. La règle de l’unanimité disparaît donc pour les actes d’administration (travaux d’entretien par exemple), la décision de confier un mandat général d’administration à l’un des indivisaires ou à un tiers, la vente du mobilier indivis pour payer les charges et les dettes de l’indivision, la conclusion et le renouvellement des baux d’habitation. En revanche, l’unanimité reste requise pour les actes les plus importants (les actes de disposition), comme la vente des biens immobiliers.
Par ailleurs, un indivisaire peut désormais prendre des mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si ces mesures ne présentent pas un caractère d’urgence. Pour cela, il peut utiliser les fonds de l’indivision ou obliger les autres indivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

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L'indivision conventionnelle

Il est aussi possible d’établir, avec l’accord de tous, une convention afin de régler les règles de vie commune. Il est d’ailleurs fortement conseillé de le faire si l’indivision s’inscrit dans la durée. La convention doit être rédigée par un notaire. Elle peut être conclue pour 5 ans maximum (renouvelables) ou pour une durée indéterminée. Elle permet de définir la répartition des dépenses, de décider de l’ouverture d’un compte indivis, ou l’instauration de majorités variables selon l’importance des décisions à prendre, de nommer un gérant…  Les indivisaires sont libres de fixer les règles du jeu, les conventions sont très malléables. Il est possible de faire du sur mesure.

 

Sortir d'une indivision

Il existe un principe selon lequel nul n’est tenu à demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil). Ainsi, un indivisaire peut provoquer le partage à tout moment. Les biens en indivision ou les sommes provenant de leur vente sont alors répartis entre les indivisaires en proportion de leurs droits. Seule exception : si les indivisaires ont rédigé une convention à durée déterminée, le partage ne peut intervenir qu’à l’échéance de celle-ci. Le partage met fin à l’indivision.

Plus d'infos sur : www.service-public.fr, entrez « indivision »

PATRIMOINE
[ Haut de page ]Couples pacsés et création d'une SCI

Vous venez de conclure un Pacs et vous souhaitez acheter un bien immobilier en montant une SCI avec votre partenaire. Malgré les contraintes principalement liées à la gestion, ce choix peut constituer une protection en cas de décès d’un des partenaires.

Contrairement au contrat de mariage, le Pacs ne protège pas automatiquement les partenaires, sauf si un testament a été rédigé par les deux parties.
Cette structure vous permet de disposer d’un capital immobilier et de le gérer à plusieurs. L’objectif est de partager les bénéfices ou de profiter des économies qui résulteront de la SCI. En prenant des parts dans une SCI, vous devenez associé de la société. Le montant des parts est calculé en fonction de la valeur du bien. L’apport de chacun détermine ses droits dans le capital social. Sur le plan fiscal, chaque associé est imposé sur les revenus de la société proportionnellement au nombre de parts qu’il détient. Les bénéfices doivent être rattachés aux revenus fonciers dans votre déclaration d’impôt. Vous aurez à remplir certaines formalités nécessaires à la création d’une société (rédiger les statuts, désigner un gérant…). La SCI n’a pas de durée minimale : elle prend fin au bout de 99 ans et peut être renouvelée par vote des actionnaires.

 

Couple pacsé ou concubins

Si vous achetez à deux mais que vos apports sont inégaux, la création d’une SCI est la meilleure solution. Ainsi, chaque membre du couple est propriétaire du bien à hauteur de ce qu’il a versé, et aucun des deux ne peut forcer l’autre à vendre. Vous êtes alors engagés pour un bail d’une durée de six ans. Ce statut protège le survivant dans un couple marié ou pacsé, mais aussi lorsque deux personnes vivent en concubinage. En effet, une clause statutaire peut prévoir la continuation de la SCI avec le seul survivant. Les héritiers du concubin décédé ne pourront pas lui demander de quitter le bien. Par ailleurs, les associés de la SCI peuvent acheter le bien grâce à un prêt qui est garanti par le cautionnement solidaire des deux parties.